Выбираем квартиру для покупки

Алан-э-Дейл       15.04.2022 г.

Содержание

Юридические тонкости

Получение выписки из домовой книги играет важную роль. Она покажет, сколько человек прописано в квартире в данный момент, и какими правами на жилье они обладают. Задаваясь вопросом, как выбрать квартиру для покупки, стоит учесть ряд важных правовых нюансов:

  • Если квартиру продает один из супругов, являющийся ее владельцем, совершение сделки возможно только при согласии второго супруга.
  • Несовершеннолетние дети, прописанные в квартире на момент ее приватизации, также становятся собственниками объекта. Если на них не оформлены соответствующие документы, при достижении совершеннолетия они имеют право оспорить свою часть жилья, несмотря на то, что квартира давно принадлежит иному собственнику.
  • Лица, прописанные в квартире на правах собственников части объекта, но длительно отсутствующие, также имеют право оспорить факт продажи.

Обратите внимание: по домовой книге можно проследить количество перепродаж квартиры. Если подобные действия совершались слишком часто, можно подозревать реализацию сложных мошеннических схем с участием данной недвижимости

Все это ставит сделку под сомнение и может стать причиной ее аннулирования. Лишь собрав все юридические данные по интересующему объявлению, можно принимать решение, какую квартиру покупать, а от каких вариантов можно смело отказаться.

В каком доме лучше покупать квартиру кирпичном или панельном?

С районом определились, теперь преступим к выбору квартиры, а нужна нам хорошая квартира.

Возможно, внутри разницы особой и не будет, но снаружи панельные дома теряют свой вид намного раньше, да и срок эксплуатации у них короче.

Для наглядности смотрите фото ниже

Кирпичные или монолитные дома 10-15 летней давности выглядят намного лучше, чем панельки 3-х лет.

К тому же, частая проблема панельных домов – это промерзание швов, и соответственно, стен квартир. Слышимость также оставляет желать лучшего, но если площадь большая, то можно потратиться и сделать звукоизоляции в комнатах где отдыхаете. Комфорт вашего проживания в таких домах будет напрямую зависеть от качества работы управляющей компании.

У кирпичных домов также есть минусы – дают усадку первые пару лет. Насколько это критично для вашего ремонта, думайте сами. Если дом уже простоял пару лет, то можно на этот счет не волноваться.

Монолитные дома – самые тихие когда у всех сделан ремонт, но пока его делают вы будите слышать перфоратор даже через несколько этажей. Опять же, срок эксплуатации по сравнению с панельками, намного выше.

Что же касается коммуникаций, то в различных хрущевках уже все по сгнило, и если еще не заменено, то есть вероятность что будет меняться при вас. Да и планировки у таких квартир не самые удачные. Исключением можно считать старые, чуть ли не дореволюционные, кирпичные дома (отличаются высокими потолками, просторными комнатами), но они как правило расположены в центральном районе города и стоят дорого.

Резюме

Если у вас прямо серьезный случай и нужно быстро, качественно и подороже продать квартиру, конечно нужно искать какое-то хорошее агентство рядом. Не имея совсем какого-то опыта, на что вы можете положиться, мы не знаем.

Сайты? На каждом сайте все сами себя хвалят. Отзывы в интернете? Возможно, пожалуй. Возможно, разговор с агентством нужно начать с того, какими методами они работают, как это будет выглядеть.

И если в агентстве вам скажут: “Вас же обманут, все отожмут и украдут. Везде мошенники. А мы позаботимся о чистоте. Мы проведем все по документам. И, короче, вы нам должны 150 тысяч….”, — то вы должны знать, что работы по нашей схеме не будет.

Вы не сможете так сработать. За вас будут играть в плавную “затяжную посадку” умноженную на “самое дорогое объявление в жизни”, за которое вы платите 100 тысяч рублей.

А если вам скажут: “Мы берем нормальный процент, но мы сами зарабатываем эту комиссию!”, то вы должны спросить тогда: “Как это происходит? Нарисуйте мне, я хочу понять схему!”.

И если вам рассказывают про вот это все “теплое”, значит вы попали туда куда надо. И помните, если вам не предложили достаточно хорошую цену за квартиру, вы всегда можете отказаться от такого договора — ст. 782 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Всегда, от любого договора по оказанию услуг вы можете отказаться. Без причин, в любой момент, в любую секунду. Только по закону вы должны будете вернуть те фактически понесенные расходы, которые у агентства недвижимости возникли по выполнению именно вашего договора.

Только то, то что они уже затратили для вас и на вас. Хотя, у хорошего агентства все это будет бесплатно и прописано прямо в договоре.

Экономится просто гигантское количество вашей жизни. Вы быстро и успешно можете продать свою квартиру. Ну, а если вас не устроит рынок недвижимости и максимальное предложение цены за вашу квартиру, то вы просто можете отказаться от этой системы.

Можете просто поставить одинокое объявление на ЦИАНе и дальше ловить покупателей, как спокойный рыбак сидит с удочкой и ловит рыбку. Не клюет, ну и ничего ему. Нравится, хобби. И так 2-3 года, пожалуйста. Никто вас за это не осудит.

Возможно не поймут, но никто не осудит. Вы имеете на это полное право. Так что мы надеемся, сейчас вы стали бакалаврами по специальности “Продажа собственных квартир”, начали понимать как лучше продавать квартиру — самому или через агентство. И будете теперь это делать гораздо эффективнее.

Рекомендация при осмотре #4: узнать претендентов на квартиру

При покупке жилья надо узнать, не претендуют ли на жилплощадь другие лица. Следует проверить, не был ли выписан кто-то из квартиры в связи с отбыванием срока в местах лишения свободы. По закону он имеет право на часть жилого помещения. Поэтому после возвращения из мест лишения свободы он может снова прописаться и проживать в квартире.

Что делать, если объект недвижимости был куплен, когда собственник состоял в браке?

В этом случае для продажи жилого имущества обязательно надо получить согласие супруга. Это правило распространяется на случай, когда продавец на момент продажи жилплощади не состоит в браке. Без согласия бывшего супруга покупателю придется делить с ним жилплощадь.

Следует также обратить внимание при осмотре квартиры, если продавец получил её наследство. Прежде чем совершить покупку и заключить сделку, будущий владелец объекта недвижимости должен узнать некоторую информацию

Обратившись к специалистам, нужно уточнить не претендуют ли на жилплощадь другие наследники и имеются ли судебные процессы, в которых участвует продавец.

Совет: этот пункт крайне важный – проверяйте домовую книгу на предмет прописки посторонних людей.

Стоит ли покупать долю в квартире для проживания?

Покупка доли в квартире является законной сделкой в том случае, если ее оформление проводится путем договора купли-продажи.

Опасными вариантами является обмен и дарение.

В некоторых случаях покупка доли удобна и выгодна покупателю. Например, если у него нет средств на приобретение целой квартиры.

Прежде чем приобретать долю, нужно выяснить на каких условиях она продается и причину продажи. Если существует конфликт с другими собственниками, решить его будет непросто.

При покупке нужно избегать рискованных ситуаций и проконсультироваться со специалистом.

О том, что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать, читайте в нашей статье.

Как выбрать район, в котором лучше купить квартиру?

Правильный выбор позволит чувствовать себя комфортно и безопасно в повседневной жизни. Поэтому процедура, как выбрать квартиру, включает в себя и оценку ряда критериев, позволяющих определить, что район вам тоже достался удачный.

Транспортная развязка. В любой момент вам может потребоваться воспользоваться услугами городского транспорта, даже если у вас есть собственный автомобиль. Если же такового нет, этот вопрос становится еще более актуальным. Оцените, каково расстояние от вашего дома до ближайшей остановки транспорта, которым вы часто пользуетесь

Немаловажно и то, придется ли вам ездить с пересадками, сколько времени потребуется проводить в дороге. Проанализировать все это необходимо с точки зрения удобства всех членов вашей семьи;
Близость социальных объектов

Под ними понимаются больницы, учебные, дошкольные, развивающие учреждения, центры и т. д. Желательно, чтобы все эти объекты были неподалеку от вашего дома;
Инфраструктура. Очень удобно, когда в своем районе вам не придется далеко идти в магазин, кафе, долго добираться в банк, кинотеатр, аптеку, отделение почты, ездить в другой конец города в фитнес-клуб, бассейн или другие спортивные либо торгово-развлекательные учреждения;
Уровень безопасности. Практически в любом городе есть неблагополучные районы, являющиеся привлекательными для асоциальных слоев населения. В таковых наблюдается больший уровень преступности, следовательно, жить в таком месте небезопасно. Совет от специалистов, как правильно выбрать квартиру с этой точки зрения, заключается в том, чтобы ознакомиться с соответствующей статистикой, сравнить показатели преступности за определенный период;
Экология. От нее тоже зависит безопасность проживания в определенном районе. Близость оживленных магистралей, промышленных объектов говорит о том, что воздух в этой местности вряд ли можно назвать экологически чистым. Желательно выбирать недвижимость, находящуюся на расстоянии минимум 500 м от них
Стоит обратить внимание на районы, находящиеся вблизи парков, зеленых зон, водоемов. Рекомендуется ознакомиться также с данными об уровне радиации и качестве воды в выбранной местности, и убедиться, что эти показатели соответствуют норме;
Природа, места отдыха, прогулок
Наличие вблизи скверов, зеленых зон, парков, аллей, детских площадок свидетельствует в пользу вашего выбора;
Перспективы развития района на ближайшие годы. Оцените, какие изменения в ближайшее время в нем планируются, чтобы понять, в каком доме выбрать квартиру, и в каком районе он должен находиться. К положительным можно отнести планируемое озеленение, открытие новых социальных объектов, улучшение инфраструктуры. Как негативные перспективы можно расценивать грядущее открытие новых промышленных объектов, крупных магистралей, мест массового скопления людей, свалок.

Watch this video on YouTube

Плюсы и минусы квартир, расположенных на первом этаже

Многие предпочитают покупать недвижимость на первом этаже.

Плюсы:

  1. Расценки на жилье снижены, что помогает сэкономить.
  2. Семья, где есть инвалиды или маленькие дети, сможет с легкостью выходить на улицу.
  3. Очень часто квартиры на первых этажах покупают для пенсионеров (особенно если дети живут далеко).
  4. При возникновении пожара жильцы первых этажей смогут беспрепятственно эвакуироваться.

Минусы:

  1. Из-за близкого расположения к подвалам в квартире постоянно повышена влажность.
  2. Освещенность хуже из-за деревьев.
  3. Необходимо постоянно зашторивать окна и делать решетки.
  4. Зимой в квартиру пробирается холод из-за близкого расположения с дверью подъезда.
  5. На всех этажах кроме первого есть балконы, что не очень удобно, ведь жильцам нужно где-то сушить белье.

Осмотр придомовой территории, дома и подъезда

Помимо района вам понадобится оценить состояние придомовой территории

Если у вас есть дети, то, скорее всего, для вас будет важно наличие рядом с домом детских игровых площадок. Если вы занимаетесь спортом, то вам не помешают бесплатные стадионы и беговые дорожки неподалеку

Здесь вам также потребуется отталкиваться от своих собственных потребностей и предпочтений. Сформулируйте, что именно вы хотели бы видеть перед домом, а затем соотнесите это с реальным положением вещей. Дополнительно проанализируйте:

  1. Достаточно ли озеленена придомовая территория?
  2. Не заставлена ли придомовая территория автомобилями? Имеются ли рядом с домом наземные и/или подземные парковки?
  3. Хорошо ли ТСЖ или ЖЭК справляется со своими обязанностями (убирает ли мусор, чистит снег, сгребает опавшие листья и т.д.)?
  4. Не располагаются ли рядом с домом высоковольтные линии электропередачи? Длительное нахождение и проживание в непосредственной близости от ЛЭП может пагубно сказаться на вашем здоровье и даже спровоцировать болезни.
  5. Не располагается ли прямо под окнами дома круглосуточно работающий киоск или торговая палатка? Такой магазин может стать причиной дискомфорта – возможно, по ночам вы будете слышать возгласы и крики пьяных компаний, а по утрам видеть во дворе бутылки и банки.

После оценки придомовой территории вам понадобится перейти к осмотру здания. Не выглядит ли дом старым и ветхим? Обычно на аварийность дома указывают трещины и сколы, которые пронизывают его вдоль и поперек. Даже после «заделки» эти трещины остаются явными и очевидными, т.к. приобретают характерный серый цвет. Если вы видите подобные серые линии, лучше откажитесь от приобретения и подыщите другой вариант. Проживание в таком здании может быть просто опасно для вашей жизни.

Другой тревожный и негативный сигнал – это использование отдельными жильцами внешнего утепления. Например, где-то вы видите обыкновенный кирпич, а где-то – теплоизолирующий материал, который крепится на фасад здания. Наличие таких «заплаток» указывает на то, что дом сильно продувается, а жильцы в нем – замерзают.

Если вы нуждаетесь в хорошей шумоизоляции, то отдавайте предпочтение кирпичным домам. Из-за толщины стен звукоизоляция в кирпичных домах лучше, чем в панельных домах.

Следующий этап – это оценка подъезда

Здесь вам понадобится обратить внимание на такие аспекты, как:

  1. Чистота и благоустроенность. Если в подъезде чисто, приятно пахнет и везде вкручены лампочки, значит, жильцы дома – ответственные и сознательные люди. Если же в подъезде грязно, неприятно пахнет, имеется мусор на лестницах, а все стены исписаны граффити, это – неприятный «звоночек». Вероятно, подъезд является «проходным двором», в котором отдыхают различные маргинальные группы.
  2. Наличие/отсутствие лифта. Подумайте, как вы будете добираться до своей квартиры – пешком или на лифте. Также оцените внешнее и внутреннее состояние подъемного механизма. Если вы видите перед собой старые двери и исписанные стены лифта, то можете понять, что за контингент проживает в доме. Вероятно, это люди с малым достатком и низкой социальной ответственностью (хулиганы, алкоголики, наркоманы).
  3. Наличие/отсутствие мусоропровода. Подумайте, как вы будете выбрасывать накопившийся мусор. Помните, что если мусоропровода в подъезде нет, то вам придется регулярно выходить на улицу (в дождь, снег и другую непогоду).
  4. Общее состояние подъезда. На стенах подъезда не должно иметься трещин и сколов. Также в подъезде не должно чувствоваться сырости. Если же вы ощущаете затхлость и влажность, это указывает либо на протекающую крышу, либо на плохое состояние подвальных помещений, либо на аварийность всего дома.

Рекомендация при осмотре #6: что из имущества остается в квартире при продаже, а что – нет

Обговорите с владельцем, какое имущество он оставляет при продаже. Согласно законодательству, помещение должно отвечать принятым требованиям, установленным санитарным и техническим нормам. Это означает, что в продаваемой квартире должны остаться:

  • сантехническое оборудование: ванна, раковины и унитаз;
  • газовая или электрическая плита (в зависимости от того, чем укомплектована жилплощадь);
  • входная и межкомнатные двери.

Кухонный гарнитур, мебель разного предназначения, предметы интерьера, бытовая техника, осветительные приборы и остальное имущество прежнего владельца не переходит в собственность покупателя жилья. Все вещи должны быть вывезены из проданного помещения в оговоренные сроки.

Часть имущества может остаться только по предварительной договоренности. Покупатель вместе с продавцом должен составить опись вещей, которые продаются с жильем. В перечень могут входить: элементы ремонта, мебель, осветительные приборы, сантехника, бытовая техника.

Во избежание недоразумений в будущем, покупатель должен придерживаться следующих правил:

  • Каждый предмет, входящий в перечень, должен иметь идентификационные признаки (производитель, тип, марка, модель, размер, цвет, состояние и т. д.).
  • Дорогие предметы интерьера лучше сфотографировать. Фото распечатывают на бумаге и подписываются обеими сторонами сделки с обратной стороны. Потом ему присваивают порядковый номер и прикладывают к приложению с описью имущества.
  • В Договоре купли-продажи отдельным пунктом указывается, что квартира продается вместе с обстановкой, перечень которой приведен в приложении к договору. В приложении должна быть написано, что оно является неотъемлемой частью договора. Приложение и договор подписывается обеими сторонами сделки.

4. Составьте перечень

Еще одна частая оплошность – «покупка с одного просмотра». Если у вас нет четких критериев желаемого объекта, то это может привести к выбору не того варианта.

Бывает, например, что недостатки квартиры перекрывает хороший вид из окна. Поддавшись эмоциям, вы представляете, как по вечерам, придя с работы, будете на балконе пить коктейль и любоваться розовым закатом. И при этом не учитываете, что до метро отсюда добираться минут 40. Или забываете узнать, есть ли поблизости хорошие магазины.

Во время поиска своей первой квартиры я внесла залог за один из вариантов только потому, что хозяева оказались обаятельной интеллигентной парой, а посередине чисто убранной комнаты стоял рояль. Опуская подробности, почему сделка не состоялась, хочу лишь сказать спасибо этим людям и риэлтору за то, что, вопреки пункту договора, мне вернули эту тысячу баксов…

Чтобы не совершить подобных чисто эмоциональных ошибок, составьте список важных моментов, которые вы бы хотели учесть в будущей квартире, советует Наталья Бойцова. При этом стоит подумать не только о себе, но и о других членах семьи. Например, в некоторых районах невозможно попасть в государственный детский сад (особенно этим грешат конгломераты новостроек). Или нет мест в бесплатной поликлинике, а живущие с вами родители – пенсионеры, которым необходим врач в пешей доступности. И таких нюансов может быть много!

Имея подробный перечень предпочтений вашей семьи, приступайте к поиску. Изучите несколько разных районов, побывайте там в разное время суток, почитайте отзывы о локациях в интернете.

7. Доверяйте, но проверяйте

Эксперты подсчитали, что на вторичном рынке без посредников заключается только одна сделка из двадцати. То есть львиная доля покупателей обращается к риэлторам. Это верная стратегия, однако стоит вспомнить банальную истину: не нужно доверять первому встречному. На рынке недвижимости хватает как непрофессионалов, так и откровенных аферистов.

Вот почему стоит тщательно проверить информацию о человеке, с которым вы собираетесь работать. Нелишним будет поинтересоваться образованием, опытом, стажем. Постарайтесь получить обратную связь от его предыдущих клиентов.

Ну и, конечно, обратитесь за рекомендациями. Но помните: даже если вам посоветовали этого риэлтора десять человек, это совершенно не значит, что он разбирается в деле. Ваши знакомые могут заблуждаться, или же их сделки были проще.

В общем, ищите специалиста, а найдя – проверяйте. И не бойтесь задавать риэлтору каверзные вопросы – так вы «прощупаете» его уровень профессионализма.

Текст: Зоя Горохова   
Фото: ru.freepik.com   

Осмотр инженерных коммуникаций

В приобретаемой квартире с вторичного рынка должны быть в рабочем состоянии все инженерные коммуникации:

Канализация. Если в сантехническом помещении проходит стояк, то новым владельцам нужно быть готовым к тому, что в один прекрасный момент он забьется, и работники ЖЕКа будут проводить ремонтные работы. Идеальным вариантом станет квартира, в которой присутствует только индивидуальный канализационный вывод. Водопровод. Покупатели должны оценить состояние труб. Если они не менялись с момента сдачи дома в эксплуатацию, то могут потечь в любой момент

Необходимо проверить уровень давления воды, что крайне важно для квартиры, расположенной на верхних этажах. Многие люди жалуются на то, что на этом уровне практически нет напора, поэтому им приходится постоянно испытывать затруднения

Вентиляция. В городских квартирах вентиляционные точки располагаются на кухнях и в сантехнических помещениях. Проверить наличие тяги люди могут без помощи специалистов. Для этого нужно зажечь спичку и поднести к вентиляционному окошку. Если пламя начнет колыхаться и тянуться в полость шахты, то значит, она не забита. В противном случае придется вызывать специалистов для прочистки вентиляции. Электричество
Особое внимание надо уделять этой инженерной коммуникации, так как любая неисправность в проводке приводит к короткому замыканию и последующему возгоранию. Если в квартире присутствует алюминиевая проводка, то она не сможет выдерживать мощных электроприборов
Идеальным вариантом станет инженерная система, скоммутированная из медных кабелей.

Внимание! После оценки состояния квартиры с вторичного рынка покупатели должны внимательно изучить документы на право собственности, предоставленные продавцом. Если он действует по доверенности, то это должно насторожить, так как по такой схеме часто реализуют недвижимость мошенники.. Выбор квартиры с вторичного рынка всегда сопряжен с различными сложностями

Чтобы не ошибиться, люди должны прислушаться к советам специалистов. На осмотр квартиры можно пригласить опытного строителя, который сразу выявит все существующие дефекты. Если человек боится связаться с мошенниками, ему следует обратиться в агентство, специализирующееся на покупке и продаже недвижимости. Для клиента они представят каталог, из которого он сможет выбрать подходящий вариант, после чего сотрудник компании будет сопровождать его на всех этапах сделки

Выбор квартиры с вторичного рынка всегда сопряжен с различными сложностями. Чтобы не ошибиться, люди должны прислушаться к советам специалистов. На осмотр квартиры можно пригласить опытного строителя, который сразу выявит все существующие дефекты. Если человек боится связаться с мошенниками, ему следует обратиться в агентство, специализирующееся на покупке и продаже недвижимости. Для клиента они представят каталог, из которого он сможет выбрать подходящий вариант, после чего сотрудник компании будет сопровождать его на всех этапах сделки.

Что должно быть возле дома где будите жить?

Думаю с данным пунктом все понятно и особо расписывать нет смысла.

В шаговой доступности от квартиры (или минут 15 езды) должны быть:

  • магазины
  • общественный транспорт
  • детский сад и школа
  • больница

Чем больше всего рядом, тем лучше.

Новые микрорайоны часто строят без учета дальнейших потребностей жильцов. Лишь бы сдать, а потом мучайтесь сами.

И даже если у вас сейчас нет своего автомобиля, то что вы будите делать в будущем?

Вот об этом также стоит побеспокоиться заранее.

Кстати, покупка гаража или стояночного места, теряет смысл, если учитывать, что аренда зачастую обойдется на порядок дешевле.

А что продают?

Знать, чего хочется – это, безусловно хорошо, но нужно учитывать реалии, а именно что есть в продаже. Сформулировав основные пожелания, сориентироваться на рынке будет проще, но не стоит надеяться, что удастся найти идеальный вариант: такое хоть и возможно, но гарантий никто дать не может. Исследование рынка недвижимости доступно через многочисленные ресурсы: сайты в интернете и специализированные журналы, агентские компании, специалисты которых с удовольствием проконсультируют и сразу предложат несколько вариантов.

Агенты говорят, что не стоит советоваться с близкими: у всех своя точка зрения, противоречивые рекомендации только запутывают потенциального покупателя. Например, одни убеждены, что первый этаж – это худший из возможных вариантов, а другие скажут, что лучше уж первый, чем шестой или еще выше (а вдруг лифт сломается?).

Нюансы выбора планировки

При выборе недвижимости оценивается имеющаяся планировка. Если покупается однокомнатная квартира, то обычно имеется стандартное расположение кухни относительно спальни. Но если выбирается двухкомнатная или трехкомнатная недвижимость, то планировка имеет огромное значение.

Желательно избегать угловые квартиры, так как все комнаты будут влажными и холодными, причем даже в кирпичном доме. При оценке планировки учитываются размеры каждого помещения, а также сторона, на которую выходят окна. Застройщики дают совет покупать жилье с выходом на южную сторону, так как здесь будет много солнца, но при этом в летнее время в помещениях будет очень жарко.

Оптимальным решением считается жилье со свободной планировкой, но на ремонт придется тратить много времени и денег, так как необходимо устанавливать межкомнатные перегородки. Какие квартиры лучше не покупать? Рекомендуется отказаться от покупки жилья со сложной и неровной планировкой. Это обусловлено сложностью оформления углов и необходимостью покупки нестандартных предметов интерьера.

Достоинства квартир в новостройке

Бытует мнение, что жилье на вторичном рыке дешевле новостройки, при этом особой разницы между ними нет. Если разобраться, квартира в новостройке обладает целым рядом преимуществ.

1. Качественные материалы и технологии При строительстве новых домов применяют современные технологии и материалы
2. Комфортные условия Удобная планировка квартир, индивидуальное отопление, застеленные лоджии и балконы
3. Доступная цена Стоимость квартиры на этапе строительства существенно ниже готового жилья, рассрочка от застройщика
4. «Чистота» сделки Юридически чистая и безопасная сделка, квартиру легко сдать или продать
5. Жилье без истории Квартира «с чистого листа», никто не жил
6. Индивидуальная планировка Свобода в выборе расположения комнат в квартире
7. Возможности дизайна Реализация любых современных дизайнерских идей
8. Развитая инфраструктура Новостройки сдаются с парковочными местами, детскими площадками, в шаговой доступности важные объекты инфраструктуры
9. Выгодное вложение средств Инвестиции в «первичку» прибыльны – к моменту сдачи дома и дальнейшим развитием инфраструктуры цена на жилье растет

Как выбрать квартиру в новостройке

Самый важный этап — проверка надежности застройщика. Перед сделкой необходимо обезопасить себя и собрать все возможные сведения о нем. Как давно фирма-застройщик работает на рынке, ее репутация и др.

Помимо этого, нужно запросить у застройщика документы на земельный участок, на котором строится дом (свидетельство о регистрации права, договор аренды) и разрешение на строительство.

Выбор квартиры в новостройке, прежде всего, зависит от бюджета покупателя. Самым дешевым вариантом будет покупка на этапе строительства. Он подойдет тем, кто может ждать продолжительный период времени, прежде чем его жилье будет построено и введено в эксплуатацию.

Лучше покупать жилье на завершающей стадии строительства. Так можно оградить себя от большого риска заморозки строительства.

Также стоит особое внимание уделить району, в котором планируется покупка жилья. А именно узнать о том, что раньше располагалось на месте новой застройки

Возможно, стройка многоэтажного дома происходит на том месте, где не рекомендуется расположение жилых домов (болото, пучинистый грунт, кладбище и пр.).

Покупка жилья в новостройке имеет достаточное количество положительных моментов:

  • Новый дом. Дом построен по новым технологиям из современных материалов.
  • Соседи примерно одного социального статуса.
  • Цена, как правило, ниже, чем на вторичном рынке.

Однако, вместе с тем имеется и ряд существенных недостатков. Например, таких как:

  • ремонт сразу у всех соседей;
  • долгий период ожидания окончания строительства;
  • изначально не развита инфраструктура и др.

Подбор квартиры в новостройке по параметрам

Поскольку рынок строящегося жилья достаточно велик и все больше набирает обороты, то подбор подходящего варианта квартиры конкретному покупателю может занять продолжительный период времени. Однако, интересующую информацию можно найти на:

  • сайтах агентств недвижимости;
  • специализированных сайтах по новостройкам;
  • сайтах застройщиков по строящимся жилым комплексам.

Такой способ подбора жилья значительно сократит время.

Посетив такие сайты, можно подобрать квартиру по определенным требованиям.

Нужно заполнить заявку с указанием параметров, которые интересуют конкретного покупателя (цена, район, количество комнат, тип дома и др.). Далее заявка обрабатывается менеджерами (риэлторами) компании и подбирается несколько подходящих вариантов для покупателя. Будущему собственнику необходимо самостоятельно выехать в район застройки для того, чтобы наглядно оценить и подходит ли он ему.

Какие бывают отделки квартир

Как правило, покупателя интересует в каком виде он получит готовую квартиру. Можно в ней жить сразу или необходимо сначала сделать ремонт. Существует несколько вариантов отделки квартир в новостройке:

  • Без отделки. Иначе ее называют черновой отделкой. Это минимум, который должен быть и без него нельзя сдать дом в эксплуатацию. В такой вид отделки как правило входит стяжка пола, выравнивание стен, окна, входная дверь, коммуникации, система отопления. Такая квартира, конечно, будет стоить дешевле, но в ней нельзя проживать до тех пор, пока не будет сделан ремонт.
  • Предчистовая отделка включат в себя все, что входит в предыдущий вид отделки, плюс межкомнатные перегородки, межкомнатные двери, стены и потолок выровнены. Этот вид отделки популярен среди жилья экономкласса.
  • Чистовая или «под ключ». Она включает в себя установленную сантехнику, ванну, подоконники и откосы на окнах, поклейку обоев, на полу постелен линолеум, ламинат и пр. Качество материалов зависит от класса жилья. В такую квартиру можно заселяться и жить.
  • Муниципальная отделка. Она включает в себя все, что входит в чистовую отделку для жилья эконом класса, то есть используются материалы самого низкого качества. Такая отделка, как правило, проводится для социального жилья по специальным программам.

Какой вариант отделки застройщик предлагает будущему владельцу и что в него входит, должно быть прописано в договоре.

При приеме квартиры от застройщика, необходимо взять с собой этот документ и все тщательно проверить на соответствие по факту.

Покупка на кредитные деньги: что учитывать при ипотечных сделках?

Банки стараются проверять квартиры тщательно, но по собственным критериям, и составляют договоры по кредиту и по залогу таким образом, чтобы защитить, прежде всего, свои интересы. Можно даже не сомневаться, что они будут пытаться любым способом взыскать долги по кредиту, даже если ненароком суд постановит изъять квартиру в пользу кого-то из неучтенных или обиженных прежних собственников.

Перепланировка, которую крайне нежелательно упустить из виду (однако это вполне возможно) при заключении каких-либо договоренностей с собственником, также может стать серьезным камнем преткновения, если жилье приобретается с использованием ипотечного кредита. Банк согласиться принять документы лишь в случаях, если конфигурация выполнена на законных основаниях, и тому имеется официальное подтверждение.

Впрочем, в данном случае банковские проверки, несмотря на строгость, являются дополнительным преимуществом. Профессиональные юристы, работающие в кредитной организации, с большей вероятностью увидят риски и не позволят сделке состояться, тем самым уберегая потенциального заемщика от опасности.

Самый социальный и эффективный

Применить такой метод поиска можно, если известно, в каком районе предпочтительно жить. Достаточно просто погулять по нему, поискать объявления о продаже и пообщаться со словоохотливыми пенсионерками. Они обычно в курсе, кто и что продает, какие плюсы и минусы есть у каждого варианта. Общительные женщины поделятся сведениями, а потенциальный покупатель сможет лично оценить, в каком состоянии дом, подъезд, территория вблизи строения, как удобно добираться от остановок общественного транспорта, далеко ли выезды на крупные дороги.

Между прочим, пожилые любительницы пообщаться наверняка смогут рассказать много такого, о чем продавец квартиры пожелал умолчать, поэтому вступить с ним в разговор не будет лишним, даже если квартира уже выбрана, чтобы узнать всю «подноготную».

На каком этапе покупать инвестиционную квартиру?

На пике популярности схем по перепродаже квартир в новостройках для получения выгоды достаточно было купить жилье на старте продаж, когда застройщик только поставил забор и начал копать котлован. Сейчас этого недостаточно.

Готовность дома не менее чем на 30-40% — оптимальный для покупки инвестиционной квартиры вариант, указывает Александр Моор. «На этом этапе уже можно делать выводы о характере строительства, его темпах и возможностях застройщика. Если же погнаться за выгодой и вложиться на этапе фундамента, могут быть неприятные сюрпризы, ведь в это время еще непонятно, все ли в порядке у застройщика с документами. Проследить динамику и строить на ее основе прогнозы еще тяжело», — поясняет эксперт.

В этом году начинается переход строительных фирм на проектное финансирование: деньги покупателей жилья будут храниться в банках до сдачи домов в эксплуатацию, а не передаваться застройщикам, как раньше.

«Начинается самый сложный период для застройщиков, которые строили свои объекты за счет средств дольщиков. Таких было большинство. Компании, которые никогда не имели отношений с банками, самые рискованные. Купив у них квартиру, можно не только не заработать. Повышается вероятность потери всех вложенных средств. Если это первый объект застройщика или ранее девелопер систематически задерживал сроки сдачи своих объектов, это надо рассматривать как тревожный звоночек», — подсказывает Смирнов.

Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.